Sur le marché des prêts immobiliers à Dubaï, votre revenu ne représente qu'une partie de la réalité. Ce qui détermine réellement votre capacité d'emprunt est la relation entre vos revenus et vos obligations financières existantes, connue sous le nom de ratio d'endettement (DBR). Comprendre et optimiser ce ratio est la clé pour maximiser votre éligibilité à un prêt immobilier.
Qu'est-ce que le ratio d'endettement (DBR) ?
Le DBR mesure le pourcentage de votre revenu mensuel brut consacré au remboursement de vos dettes. La Banque Centrale des Émirats Arabes Unis exige que les obligations mensuelles totales d'un emprunteur ne dépassent pas 50 % de son revenu mensuel brut.
Formule :
DBR = (Total des obligations mensuelles de la dette / Revenu mensuel brut) × 100
Le résultat doit être de 50 % ou moins pour que le prêt immobilier soit approuvé.
Qu'est-ce qui est considéré comme des « obligations de la dette » ?
Les banques incluent tous les éléments suivants dans le calcul du DBR :
Pris en compte au montant intégral du paiement
- Mensualités de prêts immobiliers existants (capital + intérêts)
- Mensualités de prêts personnels
- Mensualités de prêts automobiles
- Toute autre dette remboursable par mensualités
Pris en compte en pourcentage du plafond
- Cartes de crédit : Les banques incluent généralement 5 % du plafond total de la carte de crédit (et non le solde impayé) comme obligation mensuelle.
- Facilités de découvert : Un pourcentage du plafond autorisé
Le prêt immobilier proposé
- Le paiement mensuel estimé du prêt immobilier que vous demandez est ajouté à vos obligations existantes
Généralement non pris en compte
- Loyers (ceux-ci cesseront une fois que vous emménagerez dans la propriété achetée)
- Factures de services publics
- Primes d'assurance
- Frais de scolarité
Exemple de calcul du DBR
Scénario : Un expatrié percevant un revenu mensuel brut de 40 000 AED
| Obligation | Montant mensuel | |-----------|---------------| | Prêt automobile | 3 000 AED | | Carte de crédit 1 (limite 50 000 AED) | 2 500 AED (5 % de la limite) | | Carte de crédit 2 (limite 30 000 AED) | 1 500 AED (5 % de la limite) | | Paiement du prêt immobilier proposé | 10 000 AED | | Total des obligations | 17 000 AED |
Calcul du DBR : 17 000 AED / 40 000 AED = 42,5 %
Cet emprunteur respecte la limite de 50 % et serait probablement admissible.
Si le même emprunteur avait un prêt personnel de 5 000 AED/mois :
22 000 AED / 40 000 AED = 55 % , dépasse le plafond de 50 %, le prêt immobilier serait refusé.
Comment le revenu est calculé
Les banques évaluent les revenus différemment selon votre type d'emploi :
Salariés
- Le salaire de base + les indemnités fixes sont entièrement pris en compte
- Les revenus variables (commissions, primes, heures supplémentaires) sont généralement calculés en moyenne sur 6 à 12 mois et pris en compte à 50 %-100 % selon leur régularité
- L'allocation logement, certaines banques l'incluent, d'autres l'excluent
Travailleurs indépendants / Chefs d'entreprise
- Les banques utilisent généralement le moins élevé entre: (a) le salaire perçu de l'entreprise, ou (b) le bénéfice net attribuable au demandeur
- Certaines banques calculent la moyenne des bénéfices nets sur 2 à 3 ans
- Des bénéfices en baisse sont un signal d'alarme ; les banques peuvent retenir l'année la plus basse
Sources de revenus multiples
- Les revenus locatifs d'autres propriétés sont parfois pris en compte à 50 %-80 % du montant brut du loyer
- Les revenus provenant d'autres pays peuvent être pris en compte s'ils sont correctement documentés
Stratégies pour améliorer votre DBR
Réduire la dette existante
- Remboursez les prêts personnels : Même un remboursement partiel améliore votre ratio
- Clôturez les cartes de crédit inutilisées : Chaque carte ajoute 5 % de sa limite à vos obligations, même si le solde est nul
- Réduisez les limites de vos cartes de crédit : Si vous ne pouvez pas clôturer de cartes, demandez des réductions de limite
- Consolidez vos dettes : Un seul prêt de consolidation à mensualités réduites peut améliorer le ratio
Augmentez les revenus pris en compte
- Incluez toutes les sources de revenus : Assurez-vous que la banque prend en compte les revenus locatifs, les primes et les allocations
- Fournissez une documentation complète : Plus vous pouvez justifier de revenus, mieux c'est
- Planifiez votre demande : Déposez votre demande lorsque vos revenus sont les plus élevés (par exemple, après une augmentation ou une période de primes)
Structurez le prêt hypothécaire différemment
- Prolongez la durée : Une durée de prêt hypothécaire plus longue réduit la mensualité et améliore le DBR
- Augmentez l'apport personnel : Emprunter moins réduit la mensualité
- Envisagez les demandes conjointes : L'ajout du revenu d'un conjoint peut améliorer considérablement le DBR combiné
Comment les différentes banques traitent le DBR
Bien que le plafond de 50 % soit une réglementation de la Banque Centrale, les banques diffèrent dans la manière dont elles :
- Calculent l'exposition aux cartes de crédit : Certaines utilisent 5 % de la limite, d'autres un pourcentage différent
- Traitent l'allocation logement : Certaines l'incluent comme revenu, d'autres l'excluent
- Évaluent les revenus variables : Le pourcentage des commissions et primes pris en compte varie
- Considèrent les revenus locatifs : Différentes banques appliquent des taux d'actualisation différents
Ces différences signifient qu'un emprunteur pourrait être refusé par une banque mais approuvé par une autre, il est donc judicieux de faire des demandes auprès de plusieurs prêteurs.
Signaux d'alarme dans l'évaluation du DBR
Les banques examinent au-delà des chiffres bruts. Faites attention à :
- Nouvelles dettes récentes : Contracter de nouvelles obligations peu de temps avant une demande de prêt hypothécaire indique une tension financière
- Utilisation maximale des cartes de crédit : Même si vous payez le minimum, des cartes constamment à leur plafond indiquent une dépendance excessive au crédit
- Multiples demandes de prêt : Plusieurs demandes de crédit récentes peuvent indiquer des difficultés financières
- Relevés bancaires irréguliers : Des dépôts ou retraits importants et inexpliqués soulèvent des questions
Anticiper
Si vous savez que vous souhaitez demander un prêt immobilier :
- Plus de 6 mois avant : Commencez à rembourser vos dettes et à réduire les limites de vos cartes de crédit
- 3 mois avant : Évitez toute nouvelle demande de crédit
- 1 mois avant : Demandez votre rapport de crédit AECB et vérifiez toutes les informations
- Lors de la demande : Préparez tous les documents et soyez transparent quant à votre situation financière complète
Le DBR n'est pas seulement un obstacle, c'est un indicateur de santé financière. Un DBR sain signifie que vous pouvez confortablement vous permettre le prêt immobilier sans vous surendetter. Utilisez-le comme un guide pour vous assurer que votre achat immobilier améliore votre situation financière plutôt que de la mettre à rude épreuve.
